Notre service pendant-vente

Acheter une propriété en Espagne peut sembler compliqué au début, mais si vous faites confiance aux bons agents immobiliers, cela peut être une expérience très enrichissante, plus facile que vous ne l'imaginez. Chez Sunshine Villas, nous vous accompagnons à chaque étape afin que l'achat de votre future maison à Jávea, Moraira, Calpe, Benissa ou Costa Blanca soit aussi simple et sans stress que possible.

Si vous avez besoin d'aide pour demander le NIE, trouver une représentation juridique ou une assistance tout au long du processus d'achat, nous sommes toujours prêts à vous prêter main-forte lorsque vous en avez le plus besoin et surtout : dans votre propre langue. Alors que nos agents immobiliers en Espagne travaillent pour vous offrir les meilleures solutions, vous pouvez profiter d'un temps précieux en famille ou entre amis. Vous n'aurez à vous soucier de rien!

 

Sunshine, votre agence immobilière de confiance sur la Costa Blanca

Profitez de nos excellents services lors de la vente et libérez-vous du stress inutile. Si vous envisagez d'acheter une propriété à Jávea ou Moraira depuis l'étranger, chez Sunshine Villas, vous aurez toujours un soutien dans lequel vous réfugier.

Pour toute question ou problème lié à l'achat de votre maison sur la Costa Blanca Nord, vous pouvez nous appeler sur l'un de nos téléphones ou nous envoyer un e-mail:

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Prêts hypothécaires et finances

INFORMATIONS GÉNÉRALES

70% d'hypothèque pour les non-résidents de l'UE

Les non-résidents de l'UE peuvent obtenir un prêt pour une maison de vacances jusqu'à 70% du prix d'achat (ou une évaluation si elle est inférieure). Pour les résidents fiscaux espagnols, l'hypothèque maximale peut atteindre 80%.

Taux d'intérêt

Tous les prêteurs basent leurs taux d'intérêt hypothécaires sur le taux de référence annuel de l'Euribor auquel s'ajoute une marge en pourcentage, par exemple, l'Euribor annuel + 3%. Certains courtiers peuvent garantir des prêts hypothécaires avec des taux aussi bas que l'Euribor annuel + 1,35% ou fixes à partir de 2% pour les acheteurs non-résidents premium. Typiquement pour les autres acheteurs, les taux seront un peu plus élevés que cela (à partir d'Euribor + 1,9% et 2,05% fixes) mais toujours inférieurs aux taux publiés ou si vous allez directement aux banques.

Conditions

• Termes jusqu'à 30 ans ou 75 ans si plus tôt
• Avec ou sans assurance vie
• Faibles pénalités de remboursement

Hypothèques pour les retraités

Si vous avez plus de 60 ans et touchez une pension, vous pouvez toujours avoir une hypothèque à votre nom, bien que les mêmes critères relatifs au niveau maximal d'endettement s'appliquent. Il est également possible de faire appel à un garant tel qu'un membre de la famille pour sécuriser votre emprunt, ce qui peut également présenter des avantages fiscaux potentiels sur les successions.

Intérêts seulement

Les intérêts seulement ne sont pas disponibles actuellement, sauf pendant les deux premières années avec certains prêts hypothécaires à la construction ou si un régime de retraite ou une politique de dotation prend fin pendant cette période. Une autre option, pour réduire les remboursements mensuels en l'absence de prêts hypothécaires à intérêt seulement, est d'opter pour le terme le plus long possible.

Pénalités de rachat

Il est possible d'effectuer des trop-payés au fur et à mesure que vous le pouvez ou de rembourser intégralement l'hypothèque. Les pénalités sont de 0,5% du montant remboursé (remboursement partiel ou total) pendant les 5 premières années et de 0,25% par la suite. À titre d'exemple, pour chaque tranche de 10 000 € remboursés par anticipation, la pénalité maximale de remboursement en Espagne au cours des 5 premières années est de 50 €. Après les 5 premières années, cela passe à 25 €.

Hypothèques commerciales

Si vous achetez une propriété que les banques classeront comme des locaux commerciaux (bureaux, magasins, hôtels, chambres d'hôtes, etc.), les prêts disponibles représentent généralement 50% du prix d'achat (ou de l'évaluation si elle est inférieure) et les autres conditions peuvent différer de celles disponible pour les propriétés qui seront réservées à un usage personnel.

Hypothèques de construction

Si vous construisez votre propre maison, les candidats doivent être propriétaires du terrain avant qu'une banque prête pour la construction. Les banques pourraient payer jusqu'à 50% du coût de la parcelle lors du premier versement, mais généralement seulement une fois les travaux commencés. Il est nécessaire d'avoir tous les documents prêts au début du processus de demande, qui comprend les plans de l'architecte, les permis de construire et les devis des entreprises de construction qui réaliseront les travaux. Un expert évaluera la valeur du projet dans son ensemble et les banques fonderont leurs prêts sur l'évaluation de l'expert. Un prêt de 60 à 70% du coût de l'ensemble du projet (y compris le prix de la parcelle) est souvent possible.

Sociétés anonymes espagnoles

Certaines banques vous permettront d'acheter via une société à responsabilité limitée espagnole ( Sociedad Limitada ou SL en forme abrégée). Si la société est créée en tant que société écran dans le seul but d'acheter la propriété, la banque évaluera la société ou l'individu derrière la société écran de la manière habituelle. En raison du travail supplémentaire qu'implique l'évaluation des entreprises, les banques sont plus réticentes à approuver ce type d'opération. En règle générale, ils n'examineront ces cas que lorsque les candidats ou les entreprises ont des profils solides. Il existe des avantages fiscaux à acheter par l'intermédiaire de sociétés anonymes, mais les acheteurs doivent également être conscients des implications administratives, telles que la nécessité de produire des déclarations de revenus trimestrielles et éventuellement de payer l'impôt sur les sociétés.

Libération de l'équité

Actuellement, il n'est possible de libérer la valeur nette d'une propriété existante que si cette propriété est sans hypothèque. Les banques autoriseront jusqu'à 70% de la valeur actuelle, mais uniquement dans le but d'acheter une nouvelle propriété, de rénover la propriété elle-même ou lorsque la propriété fait partie d'un règlement de divorce.

FRAIS HYPOTHÉCAIRES

Ceux qui achètent une propriété en Espagne pour la première fois ignorent souvent les coûts. Il y a les coûts associés à la propriété elle-même, puis ceux associés à une hypothèque s'ils ne sont pas des acheteurs au comptant.

Il est très courant dans l'industrie immobilière ici en Espagne d'entendre des estimations de ce que les coûts sont, par exemple, les acheteurs nous diront qu'on leur a dit qu'ils doivent permettre 12-13% du prix d'achat ou peut-être 15%. La vérité est que le pourcentage peut varier considérablement en fonction du prix du bien, de la région où se trouve le bien, des conseillers désignés (avocats, courtiers, agents, etc.) et de l'accord conclu avec les vendeurs. Cela dit, 14 à 15% est actuellement un bon guide à utiliser par les acheteurs. Dans l'exemple ci-dessous, les coûts totaux représentent exactement 13,73% du prix déclaré.

Nous avons inclus ci-dessous un exemple de propriété d'occasion achetée pour 300 000 €, où l'acquéreur est en train de contracter une hypothèque pour 180 000 €. L'idée est de donner une indication des charges typiques impliquées. Tous les coûts sont estimés. Avant de contracter un prêt hypothécaire, vous aurez une ventilation adaptée à votre situation. En attendant, les notes fournies sous le tableau devraient vous aider à calculer les coûts pour un prix d'achat et / ou un montant d'hypothèque différents.

Veuillez consulter notre glossaire pour plus de précisions sur les termes utilisés.

Frais liés à l'achat d'un bien immobilier pour 300000 € avec une hypothèque de 180000 €
Frais de propriété Taxe d'achat - voir note 1 30 000 € Frais de notaire et d'enregistrement foncier (environ) - voir note 2 1 500 € Frais d'avocat (environ) - voir note 3 1 500 € Coût d'achat total 33 000 € Frais d'hypothèque Taxe hypothécaire (AJD) - voir note 4 3 600 € Frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat pour l'acte hypothécaire - voir note 2 1 200 € Frais d'arrangement bancaire - voir note 5 1 800 € Commission d'évaluation - voir note 6 400 € Frais de courtier hypothécaire - voir note 7 1 495 € Coûts hypothécaires totaux 8 495 € Total des frais d'achat de propriété et d'hypothèque 41 495 €
Dans l'exemple ci-dessus, les coûts s'élèvent à 13,73% du prix d'achat. Ils peuvent être plus élevés, par exemple, pour des propriétés moins chères ou si l'hypothèque est de 70% du prix d'achat. Certaines banques ont des frais d'ouverture minimum et les avocats et courtiers ont également des frais minimum. Les frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat ne seront pas significativement inférieurs pour les propriétés moins chères

Remarques:

1. La taxe foncière varie d'une région à l'autre et la taxe est différente lors de l'achat d'une propriété d'occasion par rapport à une nouvelle construction. Pour les propriétés d'occasion, la taxe est appelée ITP alors que pour les nouvelles constructions, elle est appelée IVA (voir glossaire). Dans notre région de la Communauté valencienne, les taxes sont les mêmes à 10% du prix de l'immobilier.

2. Ces frais peuvent varier en fonction de la banque utilisée pour l'hypothèque, du notaire et des bureaux d'enregistrement foncier utilisés et selon que la banque fait appel à un cédant indépendant pour administrer les droits d'achèvement. Le notaire devra préparer deux actes, un de la propriété et un pour l'hypothèque et il y a un ensemble distinct de frais associés à chaque acte.

3. Les avocats facturent des montants différents. Certains facturent des frais fixes et d'autres une charge de 1% + IVA (TVA) et négocient au-dessus d'un certain prix de propriété. Certains acheteurs nomment des cédants au lieu d'avocats. Un avocat reconnu par leur collège local des avocats (Colegio de Abogados) facturera plus qu'un transporteur et les avocats ont des directives sur ce qu'ils doivent facturer. Cela ne veut pas dire qu'ils facturent tous la même chose. Le plus important est de désigner un avocat compétent.

4. La taxe hypothécaire est communément appelée taxe AJD et varie d'une région à l'autre. Il peut varier d'environ 2% à 2,5% du montant de l'hypothèque. Le montant dépend du montant de l'hypothèque, des intérêts à facturer et des frais hypothécaires. C'est une taxe statutaire, donc les banques doivent la facturer.

5. Les frais d'arrangement bancaire sont un pourcentage fixe que la banque facture à l'achèvement. Le montant typique est de 1%, bien que certaines banques facturent 1,5% ou plus selon les circonstances.

6. Les frais d'évaluation sont facturés par la société d'évaluation indépendante désignée par la banque. La société d'évaluation est généralement choisie au hasard et ses honoraires dépendront de la société désignée et du prix de l'immobilier. L'évaluateur facturera son travail après avoir préparé son rapport.

7. Le courtier hypothécaire avec lequel nous travaillons facture des frais initiaux de 495 € si les acheteurs souhaitent procéder à une demande formelle. Avant cela, leurs conseils sont gratuits et sans obligation de procéder. Leurs frais d'arrangement standard de 0,5% (minimum 1 000 €) du montant de l'hypothèque sont payables lors de l'approbation de l'hypothèque. Pour des montants d'hypothèque ou plus, selon la quantité de travail impliquée, ces frais peuvent être négociables . Si un prêt hypothécaire est refusé ou si le montant offert est inférieur à celui des devis initiaux, ils garantissent le remboursement des frais si les acheteurs choisissent de ne pas continuer. Des ventilations complètes des coûts seront fournies sur demande et ils travaillent avec des avocats et des banques pour fournir des ventilations précises avant l'achèvement.

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Tous les coûts estimés fournis sur cette page sont pour donner une idée des frais et taxes lors de l'achat d'une propriété en Espagne. L'essentiel est qu'ils varient considérablement et nous vous recommandons de demander une ventilation spécifique à votre situation.

DOCUMENTS REQUIS

Les documents requis pour une demande de prêt hypothécaire varieront d'une banque à l'autre. La plupart ne nécessiteront pas tous les documents énumérés ci-dessous, cependant, pour être complet, nous avons inclus une liste complète de ce que les banques pourraient théoriquement demander.

Pour tous les candidats

• Copie couleur du passeport
• Formulaire de demande rempli

· NIE numéro (si vous l'avez déjà)

· Rapport de crédit complet

· Preuve de fonds pour le dépôt, les frais et les taxes

· Informations à jour sur le titre de propriété

· Un lien Web vers la propriété

Pas toujours requis ou seulement si approprié

• Détails des autres prêts ou dettes en Espagne
• Lettre de référence bancaire, qui confirme la durée de la relation avec la banque et que les comptes sont tenus de manière satisfaisante

· Dernier relevé d'hypothèque annuel pour toutes les propriétés dont vous êtes propriétaire Facture de services publics (gaz, électricité ou eau) prouvant la résidence à l'adresse actuelle du domicile

Si vous êtes employé ...

• Copies des derniers relevés bancaires des 3 mois indiquant les revenus et le paiement des engagements réguliers
• Si moins de 2 ans dans l'emploi actuel, détails de l'emploi précédent (dates avec les employeurs précédents, titres de poste, revenus et rôles)

· Bulletins de paie des 3 derniers mois

· Déclarations fiscales annuelles des 2 dernières années indiquant le revenu brut et net (P60 pour les candidats britanniques)

· Lettre de votre employeur confirmant la date de votre entrée dans l'entreprise, votre fonction (titre du poste), vos revenus et si vous êtes en CDI ou en CDI

Si vous êtes indépendant…

• Copies des derniers relevés bancaires personnels des 6 derniers mois
• Lettre d'un expert-comptable confirmant le bénéfice net après impôts des 3 dernières années d'imposition
• Copies des derniers relevés bancaires personnels des 6 derniers mois
• Copies des derniers relevés bancaires commerciaux des 6 mois
• Preuve de tous les revenus de pension perçus au cours des 2 dernières années d'imposition (P60 pour les candidats britanniques)
• Copies des relevés bancaires des 6 derniers mois indiquant les revenus et le paiement des engagements réguliers
• Convention (s) de location en cours
• Dernière déclaration fiscale confirmant les revenus locatifs déclarés aux autorités fiscales

· Déclarations de revenus des particuliers pour les 2 dernières années d'imposition

· Copies des 3 derniers ensembles de comptes individuels vérifiés (le cas échéant)

Dirigeants d'entreprise indépendants…

· Déclarations de revenus personnelles des 2 dernières années d'imposition

· Lettre d'un comptable agréé confirmant le salaire, les dividendes et les prélèvements personnels au cours des 3 dernières années d'imposition

· Les 3 derniers ensembles de comptes vérifiés pour la ou les sociétés

Si vous êtes à la retraite…

Si vous êtes propriétaire…

· Trois derniers ensembles de comptes

Une fois votre demande de prêt approuvée, un évaluateur devra être envoyé pour évaluer la propriété que vous souhaitez acheter en Espagne. Cela entraîne un coût (voir Coûts de configuration ).

Contactez-nous si vous êtes intéressé par le financement et l'un de nos conseillers prendra contact avec vous.

GLOSSAIRE

Le but de cette page est de fournir des définitions faciles à comprendre des termes couramment utilisés lors de l'achat d'une propriété en Espagne, ainsi que des termes relatifs à nos frais.

Frais d'arrangement bancaire

Il s'agit des frais que la banque facturera à l'achèvement pour la conclusion de l'hypothèque et sont parfois appelés frais d'ouverture de la banque. Les frais standard sont de 1% du montant de l'hypothèque. Certaines banques facturent 1,5% voire plus en fonction de la complexité du dossier ou du profil du client. Certaines banques appliquent des frais de dossier minimaux, qui s'appliquent lorsque le montant du prêt hypothécaire est inférieur à un certain niveau.

Achèvement

C'est à ce moment que les actes d'achat et d'hypothèque sont signés devant un notaire et que l'acheteur devient le propriétaire légal de la propriété.

Escritura de compraventa

Il s'agit de l'acte qui légalise l'achat et est signé pour ou au nom de l'acheteur et du vendeur, puis notarié par un notaire public. L'acheteur obtient une première copie de l'acte une fois que toutes les taxes ont été payées et que les détails ont été inscrits au registre foncier.

Euribor (taux proposé interbancaire européen)

Tous les prêts hypothécaires à taux variable en Espagne sont désormais basés sur l'Euribor annuel, communément appelé «l'Euribor».

Garant

Lorsqu'un demandeur d'hypothèque n'a pas un revenu suffisant pour satisfaire aux critères de prêt d'une banque, il peut inclure un ou plusieurs garants dans sa demande de prêt hypothécaire. Le garant est généralement un membre de la famille proche et ils acceptent de garantir l'hypothèque dans le cas où le demandeur principal n'est pas en mesure de maintenir les remboursements. Un garant peut être un fils ou une fille dont le parent est proche de l'âge maximum autorisé pour l'hypothèque ou un parent dont le fils ou la fille a un faible revenu. Le garant est évalué de la même manière que tout autre demandeur.

Registre foncier

C'est là que le registre foncier espagnol conserve des données détaillées sur toutes les propriétés. Il contient l'identifiant unique de la propriété, les noms des propriétaires et leurs numéros d'identité, ainsi que les détails de la propriété elle-même.

Loan-to-value (LTV)

C'est le terme couramment utilisé pour décrire le ratio (exprimé en pourcentage) du montant de l'hypothèque sur le prix d'achat, ou l'évaluation si elle est inférieure.

Frais de courtier hypothécaire

Frais que vous payez à un courtier en hypothèques et pour obtenir un prêt hypothécaire. Le montant standard est de 0,5% à 1% du montant du prêt hypothécaire (minimum 1 000 €) payable à la fin. Pour des montants hypothécaires plus importants, selon les travaux en question, ces frais peuvent être négociables.

Taxe hypothécaire (AJD - Actos Jurídicos Documentados)

Cette taxe est basée sur le montant de l'hypothèque (et non sur le prix de la propriété), c'est pourquoi nous l'appelons «taxe hypothécaire». Le montant lui-même varie d'environ 2% à 2,5% selon les régions.

Numéro NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Il s'agit d'un numéro d'identité pour les étrangers qui s'inscrivent auprès des autorités espagnoles et les candidats recevront un document officiel avec leur nom et leur numéro. Ce numéro doit être présenté pour diverses transactions officielles et il est indispensable d'avoir un numéro NIE si vous souhaitez acheter une propriété en Espagne. La demande de numéro se fait via un bureau de la police nationale. Nous pouvons vous aider si vous le souhaitez.

Notaire

Le notaire est une personne professionnelle au sein du système juridique espagnol et sa fonction principale est de certifier les documents espagnols en veillant à ce que les accords privés remplissent certains critères juridiques. Le notaire espagnol est impliqué dans la légalisation des accords et des contrats et utilise un cachet et une signature officiels pour les endosser.

Nota simple

Il s'agit d'un document juridique, mis à jour quotidiennement, contenant les détails d'enregistrement de la propriété. À partir de ce document, une banque et / ou un évaluateur peut confirmer qui est le propriétaire officiel de la propriété, ce qui est enregistré en termes de bâtiment, quelle classification est la propriété (urbaine ou rustique) et s'il y a des charges sur la propriété, pour exemple, s'il y a une hypothèque. C'est un document très important pour les prêteurs, car ils l'utiliseront pour décider de l'adéquation d'une propriété pour le prêt hypothécaire.

Procuration (Poder)

L'acquéreur d'une propriété peut ne pas être en mesure d'être en Espagne pour l'achèvement, ou en fait pour ouvrir un compte bancaire ou effectuer d'autres tâches officielles. Si tel est le cas, ils peuvent désigner un avocat ou une autre personne pour agir en leur nom. Pour ce faire, il est nécessaire d'avoir un document de procuration (POA) ou un poder comme on l'appelle en Espagne. Ce document doit être notarié et présenté chaque fois que la personne désignée souhaite agir au nom de l'acheteur. Les POA peuvent avoir différents niveaux de pouvoirs, par exemple, certains permettent à la personne désignée d'ouvrir des comptes bancaires ou d'effectuer d'autres transactions financières et d'autres non.

Contrat d'achat privé (Contrato privado de compraventa)

Ce document est généralement signé après le contrat de réservation initial. La différence est qu'il comprend le montant que l'acheteur paiera pour la propriété et tout montant de dépôt, ainsi que les autres accords contractuels entre l'acheteur et le vendeur. Ces contrats varient dans leur contenu, mais il est typique que le contrat d'achat privé inclura le montant officiel du dépôt, qui est très souvent 10% du prix d'achat. Il inclura une date d'achèvement définitive.

Taxe de transfert de propriété (ITP - Impuesto transmisiones patrimoniales)

Si vous achetez une propriété d'occasion en Espagne, c'est-à-dire une propriété qui a légalement changé de mains auparavant, il y a une taxe à payer basée sur le prix de la propriété. Cette taxe est connue sous le nom d'Impuesto Transmisiones Patrimoniales (ITP), mais nous l'appelons souvent simplement taxe foncière et elle est similaire au droit de timbre britannique. Dans la Communauté valencienne, cette taxe est actuellement de 10%.

Pénalité de rachat

Il s'agit de la pénalité facturée pour le remboursement anticipé de l'hypothèque avant la fin du terme. Les pénalités sont les mêmes pour le rachat partiel et complet. La pénalité est exprimée en pourcentage du montant payé par anticipation. Au cours des 5 premières années, la pénalité est généralement de 0,5% du montant et de 0,25% par la suite. Ce sont les maximums légaux pour les nouveaux prêts hypothécaires et presque toutes les banques les utilisent comme pénalités de remboursement standard. Si, par exemple, vous avez payé une somme forfaitaire de 10 000 € sur l'hypothèque au cours des 5 premières années, la pénalité serait de 50 €. Si le même montant était payé tôt après les 5 premières années, la pénalité ne serait que de 25 €.

Contrat de réservation (Contrato de arras)

Ce contrat est généralement signé au moment où l'acheteur verse une caution de conservation généralement de 5000 à 6000 € pour réserver la propriété. Il comprend les détails de l'acompte et d'autres conditions de la réservation, qui comprendront généralement le temps imparti avant que l'acheteur doive signer un contrat d'achat privé formalisant les conditions de l'achat lui-même.

Propriétés foncières rustiques

Les propriétés en Espagne sont généralement classées comme étant sur des terrains urbains ou rustiques. Contrairement à ce que supposent de nombreux acheteurs, cela ne signifie pas que toutes les propriétés hors des villages et des villes se trouvent sur des terres classées rustiques. Il existe de nombreuses propriétés à la campagne qui sont en fait classées comme «urbaines», c'est-à-dire sur des terrains urbains. Les propriétés foncières rustiques sont généralement des propriétés en milieu rural qui ont été construites sur d'anciennes terres agricoles.

Beaucoup n'ont ni eau courante ni électricité, ont des routes non pavées qui y mènent et n'ont pas d'éclairage public ou d'égouts principaux. Les banques sont moins enclines à offrir des hypothèques sur des terrains rustiques et certaines ne prêteront pas du tout.

Les propriétés foncières rustiques ont des règles de planification beaucoup plus strictes. Dans de nombreux cas, les propriétaires ont ajouté des extensions et de nouveaux bâtiments sans autorisation de planification. Selon la taille de la parcelle, il se peut que ces ajouts ne puissent jamais être légalisés et que les banques ne soient donc pas disposées à prêter. Parfois, les sociétés d'évaluation sous-évaluent les propriétés foncières rustiques.

Évaluation

Avant qu'une banque ne prête, elle est tenue par la loi d'évaluer la valeur de la propriété. La banque ordonnera une évaluation auprès d'une société d'évaluation indépendante. Chaque banque disposera d'un panel de telles entreprises avec lesquelles elle travaille et l'entreprise est généralement sélectionnée au hasard dans ce panel. La plupart des banques ordonnent l'évaluation une fois que l'hypothèque est approuvée, mais il y a aussi des banques qui exigent une évaluation au début du processus de demande. Il est toujours de la responsabilité de l'acheteur de payer cette évaluation.

TVA (IVA - Impuesto de valor añadido)

Cette taxe est payable lors de l'achat d'une nouvelle propriété en Espagne. L'acheteur sera le premier propriétaire légal de la nouvelle propriété. Il s'agit d'une taxe différente de la `` taxe de transfert de propriété '' décrite ci-dessus et un acheteur paierait l'un ou l'autre, jamais les deux. Avec une nouvelle propriété, l'acheteur paie la taxe directement au promoteur dans le cadre du prix d'achat. Le promoteur est alors responsable de la transmettre au gouvernement de la manière habituelle via ses procédures comptables habituelles. Cette taxe est actuellement de 10%.