Sunshine Villas Ипотека и финансирование

Общая информация

Ипотека в Испании для нерезидентов

Период, на который в большинстве случаев предлагается ипотечное кредитование – от 5 до 25 лет. Срок определяется с учётом возраста заемщика. Для нерезидентов Испании и стран ЕС, величина ипотеки составляет 50% от оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости или стоимости приобретения, показанной в купчей (экскритуре). Причем предоставляемая сумма рассчитывается банком, исходя из меньшей величины.

Процентные ставки

Все кредиторы основывают свои процентные ставки по ипотечным кредитам по годовой ставке Euribor с добавленной к ней процентной марже, например, годовой Euribor + 3%. Есть некоторые брокеры, которые могут обеспечить ипотечные кредиты с минимальными годовыми расходами Euribor + 1,35% или фиксированными от 2% для нерезидентов. Дифференцируемая (плавающая) ставка по ипотечному займу в современных условиях находится в пределах от 2,5 до 4,5 % в год. Фиксированный процент кредитования – в диапазоне от 5,5 до 7%.

Преимущества кредитного займа:

- Ипотека в Испании обычно выдается на срок до 30 лет в зависимости от возраста заявителя.

- Низкий процент за досрочное погашение кредита.

Ипотечный кредит для пенсионеров

Если Вам больше 60 лет и Вы получаете пенсию, у Вас есть возможность взять ипотечный кредит на свое имя, с применением тех же критерий, которые касаются максимального уровня задолженности к доходу. Также можно использовать гаранта, например члена семьи, для обеспечения вашего заимствования, который также может обладать потенциальными налоговыми льготами наследования.

Стоимость погашения

Вы можете погасить ипотечный кредит частично или в полном объеме. Штрафы составляют 0,5% от суммы погашения (частичного или полного) в течение первых 5 лет и 0,25% далее. В качестве примера, за погашение кредита в размере 10.000€, в течение первых 5 лет штрафная квота составляет 50€. Далее квота сокращается до 25€.

 

Ипотека на коммерческую недвижимость

Если вы покупаете недвижимость, которую банки классифицируют как коммерческие помещения (офисы, магазины, гостиницы и т.д.), Кредит обычно составляет 50% от оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости или стоимости приобретения, показанной в купчей, а другие условия могут отличаться от условий кредитования частной собственности.

Ипотека на строительство в Испании

При строительстве недвижимости, заемщик должен быть собственником земельного участка прямо перед тем, как какой-либо банк будет кредитовать строительство. Банки могут профинансировать до 50% стоимости участка в качестве первого взноса, но только после начала работ. Необходимо подготовить все документы в начале процесса подачи заявки, в том числе планы архитекторов, лицензии на строительство и цитаты от строительных компаний, которые будут выполнять работы. Специалист-оценщик будет оценивать стоимость проекта в целом, и банки будут основывать свое кредитование на данной оценке.

ООО Общество с Ограниченной Ответственностью

Некоторые банки позволят вам приобрести ипотечный кредит через испанскую компанию с ограниченной ответственностью (Sociedad Limitada или SL в сокращенном виде). Если компания создана исключительно с целью покупки недвижимости, банк будет оценивать компанию в обычном режиме. В связи с дополнительной работой, связанной с оценкой компании, банки неохотно одобряют этот тип операций. Как правило, они будут рассматривать только те случаи, компании имеют прочную репутацию. Существуют налоговые преимущества для покупки через компании с ограниченной ответственностью, но покупатели также должны знать, что есть административные последствия, такие как необходимость подачи квартальных налоговых деклараций и уплаты корпоративных налогов.

Выпуск капитала

В настоящее время можно освободить капитал только от существующего имущества, если это имущество не является залоговым. Банки финансируют до 50% от текущей стоимости, но только с целью покупки нового имущества, ремонта или если имущество является частью бракоразводного процесса.

 

Глоссарий

Данный Глоссарий призван упростить изучение вами испанского языка, придать вам смелости при первом знакомстве с хозяевами испанской надвижимости, но не способен заменить собой опытного риелтора, работающего в ваших интересах.

Комиссия банка на оформление ипотеки

Стандартная комиссия составляет 1% от суммы ипотеки. Некоторые банки взимают 1,5% или даже больше в зависимости от сложности дела или профиля клиента. Некоторые банки имеют минимальные комиссионные вознаграждения, которые применяются, когда размер ипотеки ниже определенного уровня.

Нотариальная купчая

Это документ, который легализует покупку и подписывается за или от имени как покупателя, так и продавца и затем нотариально заверяется нотариусом. Покупатель получает первый экземпляр документа после того, как все налоги были уплачены, а детали указаны в реестре собственности.

Еврибор

Средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро. Используется при расчете плавающей процентной ставки по ипотечному кредиту.

Поручитель

Когда у заявителя ипотеки нет достаточного дохода для удовлетворения критериев кредитования банка, он может включить гаранта или гарантов в свою заявку на ипотеку. Гарант, как правило, является близким членом семьи, и они соглашаются гарантировать ипотеку в том случае, если основной заявитель не в состоянии поддерживать погашение. Гарантом может быть сын или дочь, чей родитель близок к максимально разрешенному возрасту для ипотеки, или он может быть родителем, где сын или дочь с низким уровнем дохода. Гарант оценивается так же, как и любой другой заявитель.

Реестр собственности

Именно здесь находится архив с подробными данными обо всех объектах недвижимости. Реестр содержит уникальный идентификатор собственности, имена владельцев, их идентификационные номера и информация о самой собственности.

Услуги ипотечного брокера

Стандартная комиссия за оформление ипотечного кредита составляет 0,5% от суммы ипотеки (минимум 1.000€), которая выплачивается по завершении. Для более крупных размеров ипотеки, в зависимости от выполняемой работы, сумма может быть предметом переговоров.

Ипотечный налог (AJD - Actos Jurídicos Documentados)

Этот налог основан на сумме ипотеки (а не на стоимости недвижимости), поэтому мы называем его «ипотечным налогом». Сама сумма варьируется от 2% до 2,5% в зависимости от региона.

 

 

NIE (Идентификационный номер иностранца)

Это идентификационный номер для иностранцев, который получается в отделении полиции по месту регистрации. Этот номер должен быть представлен для различных официальных транзакций, и важно иметь номер NIE, если вы хотите купить недвижимость в Испании. Подача заявки на номер осуществляется через офис национальной полиции. Мы можем помочь с этим, если вы пожелаете.

Простая выписка из Реестра собственности

Информационная справка об объекте недвижимости, владельцах и обременениях, которую может получить любой желающий в Реестре собственности.

Доверенность

В Испании все доверенности оформляются нотариально.

Частный договор купли-продажи

Этот документ обычно подписывается после предварительного договора о резервировании. Разница заключается в том, что он включает сумму денег, которую покупатель будет платить за имущество и любую сумму депозита, а также другие договорные соглашения между покупателем и продавцом. Эти контракты различаются по своему содержанию, но типично, что в частном контракте на покупку будет включена официальная сумма депозита, которая очень часто составляет 10% от покупной стоимости, а также договор будет включать окончательную дату завершения.

Налог на передачу недвижимости (ITP - Impuesto transmisiones patrimoniales)

Если вы покупаете подержанную недвижимость в Испании, существует налог на оплату, который основан на цене собственности. Этот налог известен как Impuesto Transmisiones Patrimoniales (ITP), но мы часто называем его налогом на имущество. В Валенсийском округе этот налог в настоящее время составляет 10%.

Договор резервирования объекта недвижимости

Этот договор обычно подписывается в тот момент, когда покупатель платит депозит, который обычно составляет 6000€, чтобы зарезервировать недвижимость. Он содержит сведения о депозите и других условиях бронирования, которые обычно включают время, разрешенное до того, как покупатель должен подписать частный договор купли-продажи, формально оформляющий условия самой покупки.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения

Запрещено строительство любого вида недвижимости, в отдельных муниципалитетах запрещена также установка временных или мобильных домиков

Земельный участок городского назначения

Каждый такой участок имеет индивидуальные ограничения по типу строительного объекта (жилая или коммерческая недвижимость), по высоте, площади и т.д.

Оценка имущества

Прежде чем банк будет кредитовать, он обязан по закону оценивать стоимость имущества. Банк проинструктирует оценку с независимой оценочной компанией. У каждого банка будет группа таких компаний, с которыми банк работает. Большинство банков проинструктируют оценку после утверждения ипотеки, но есть также банки, которые требуют оценки в начале процесса подачи заявки. Покупатель несет ответственность за эту оценку.

НДС (IVA - Impuesto de valor añadido)

Этот налог уплачивается при покупке нового имущества в Испании. Покупатель станет первым законным владельцем нового имущества. Это другой налог, а не «налог на передачу имущества», описанный выше, и покупатель оплачивает оба налога. Этот налог в настоящее время составляет 10%.

Ипотека в Испании открывается на основании следующих документов

Документы, необходимые для заявки на ипотеку, будут варьироваться от банка к банку. Большинство из них не потребуют всех документов, перечисленных ниже, однако для полноты мы включили исчерпывающий список того, что могут теоретически запросить банки.

Для всех заявителей:

• Цветная копия паспорта

• Номер NIE

• Полная кредитная история

• Подтверждение средств на депозит и налоги

• Обновленная информация о собственности

• Веб-ссылка на недвижимость

• Заполненное заявление

Не всегда требуется или только при необходимости

• Подробная информация о других займах или долгах в Испании

• Последняя, годовая распечатка ипотечной истории для любых объектов недвижимости, которыми Вы владеете

• Счета за коммунальные услуги (газ, электричество или вода), подтверждающий проживание по текущему домашнему адресу

• Справка от банка, подтверждающая длительность взаимоотношений с банком и положительную, кредитную историю

Для работающих по найму

• Выписка с текущего банковского счета за последние 3-месяца, где отражается движение средств, показывающих доход и выплату регулярных обязательств

• Справки о заработной плате за последние 3 месяца

• Налоговые декларации за последние 2 года, показывающие валовой и чистый доход

• Справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, оклада, продолжительности работы и характер деятельности фирмы.

• Если на текущей работе Вы менее 2 лет, также необходимо предоставить справку с предыдущей работы

Для индивидуальных предпринимателей

• Выписка с текущего банковского счета, где отражается движение средств за последние 6 месяцев

• Налоговые декларации о доходах за последние 2 года

• Копии в 3 экземплярах  последних счетов индивидуального трейдера (при необходимости)

• Справка дипломированного бухгалтера, подтверждающая чистую прибыль после уплаты налогов за последние 3 года

Для владельцев собственного бизнеса

• Выписка с текущего банковского счета, где отражается движение средств за последние 6 месяцев

• Налоговые декларации о доходах за последние 2 года

• Справка дипломированного бухгалтера, подтверждающее заработную плату и дивиденды за последние 3 года

• Последние 3 набора проверенных счетов для компании (или компаний)

• Выписка счета компании за последние 6 месяцев

Если вы пенсионер

• Доказательство всех пенсионных доходов, полученных за последние 2 налоговых года

• Копии банковских выписок за последние 6 месяцев с указанием дохода и оплаты регулярных обязательств

Если вы являетесь арендодателем

• Текущий договор (ы) аренды

• Копии в 3 экземплярах  последних счетов индивидуального трейдера (при необходимости)

• Последняя налоговая декларация, подтверждающая доходы от аренды, объявленные в налоговые органы

После того как ваша заявка на получение кредита будет одобрена, оценщик должен будет оценить недвижимость, которую вы хотите купить в Испании. Свяжитесь с нами, если вы заинтересованы в финансировании, и один из наших консультантов ответит на Ваши вопросы.

Переменная ставка по ипотечному кредиту

Стандартный ипотечный кредит, по которому капитал (плюс проценты) выплачивается с первого дня. Таким образом, с каждым ежемесячным погашением с первого месяца клиент сокращает капитал.
 
Процентная ставка рассчитывается по испанской базовой ставке EURIBOR (в настоящее время менее 0%), плюс определенный процент, в зависимости от соотношения кредитов к стоимости.

Ипотека с фиксированной ставкой

С фиксированной ставкой ипотечный капитал (плюс проценты) выплачивается с первого дня. Таким образом, с каждым ежемесячным погашением, и по состоянию на первый месяц клиент сокращает капитал.

Ежемесячные платежи могут быть установлены сроком до 5 лет.

Для получения дополнительной информации о процентных ставках по данному типу кредита, пожалуйста, свяжитесь с нами.

Фиксированные платежи

в Испании залог должен быть нотариально засвидетельствован и уплачен налог на сумму заимствования, поэтому кредитование будет более дорогостоящим в краткосрочной перспективе. Однако использование долгосрочной перспективы означает, что низкая процентная ставка в Испании будет компенсировать более высокие первоначальные издержки.

Фиксированные платежи
Плата за оформление 1% от суммы финансирования
Ипотечный налог составляет примерно 1,8% от суммы финансирования
Другие платежи, которые варьируются в зависимости от суммы. Для целей этой информации мы использовали кредит в размере 150.000€
Нотариальные расходы составляют приблизительно 860€
Платеж за земельный реестр составляет приблизительно 300€
Банковские издержки в размере приблизительно 360€

Расходы за банковскую оценку недвижимости
В размере от 300 до 500€.

Погашение кредита

Большинство испанских кредиторов взимают штраф за выкуп в размере от 0,5 до 1%, если вы хотите уплатить ссуду ранее. Однако это зависит от кредитора и типа займа.
 
Однако, обратите внимание, что также будут иметь место нотариальные расходы. Затраты варьируются в зависимости от суммы кредита. Пожалуйста, свяжитесь с нами для получения информации по конкретным расходам.